Świdniccy radni i urzędnicy rozpatrzyli nasze uwagi do planu zagospodarowania
Towarzystwo Benderowskie w ramach projektu „Klimat na Dolny Śląsk” złożyło uwagi do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Świdnicy, położonego przy ul. Fieldorfa i ul. Komorowskiego.
To teren położony w ważnym obszarze miasta, niedaleko urzędu miasta, sądu rejonowego i innych ważnych świdnickich instytucji. Obecnie zdewastowany, ale potencjalnie może pełnić ważne funkcje usługowe i rozwijać śródmiejski charakter tego obszaru.
Przedstawiamy uwagi Towarzystwa Benderowskiego wraz z uzasadnieniami i rozpatrzeniem uwag (niestety, w całości negatywnym).
1. Wnosimy o zapisanie estetycznej obudowy urządzeń technicznych na dachu, o wysokości nie większej niż 3 metry.
Taki zapis znajduje się w planach, uchwalanych we Wrocławiu. Rozwiązanie takie może znacznie zwiększyć estetykę obiektów, które mogą powstać w obszarze projektowanego planu zagospodarowania przestrzennego.
Każde urządzenie techniczne ma swoje wymagania technologiczne – narzucenie obligatoryjnego obudowywania tych urządzeń może stać w konflikcie z tymi wymaganiami
Czytaj też: Pytamy o ważne sprawy transportowe. W Legnicy, Karpaczu i Chocianowie
2. Wnosimy o zwiększenie (§ 7 Tabela 1 ust. 2 pkt 4) powierzchni biologicznie czynnej z 25% do 30%
W epoce kryzysu klimatycznego i wyrażanej przez mieszkańców niezbędne jest zwiększenie zakresu zieleni, towarzyszącej usługom.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej wynosi 25%; zwiększenie tego wskaźnika ingerowałoby w prawa nabyte. Równocześnie ustalenie to określa wymagane minimum i nie ogranicza możliwości większego udziału zieleni w zagospodarowaniu terenu
3. Wnosimy o określenie minimalnej powierzchni przeznaczonej na zieleń wysoką, np. jako 10%
Warto, by powierzchnia biologicznie czynna była w istotnej części realnie przeznaczona na zieleń, która ochroni użytkowników przed upałami czy hałasem.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie określa się obowiązkowo minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej; na obszarze objętym projektem planu nie występują uwarunkowania wymagające wprowadzenia dodatkowych ustaleń ponad ten zakres
4. Wnosimy o określenie od ul. Fieldorfa i ul. Komorowskiego linii obowiązującej ciągłej zamiast linii nieprzekraczalnej
Określenie linii jako nieprzekraczalnej spowodować może chaos przestrzenny i dowolne usytuowanie obiektów. W ramach planu można pozytywnie kształtować zabudowę i określać jej dokładny przebieg.
Rozplanowanie zabudowy na terenach sąsiednich nie uzasadnia wprowadzenia żądanego wymogu.
Czytaj też: W Jeleniej Górze będzie nowa procedura konsultacji społecznych!
5. W § 3 ust. 6 wnosimy o dopisanie do wyliczenia także usług z zakresu najmu długoterminowego i zamieszkiwania zbiorowego
Niewykluczenie tego rodzaju usług może spowodować budowę obiektu mieszkalnego, co jest sprzeczne z wizją planistów.
Wskazane funkcje (usługowe) nie kolidują z charakterystyką funkcjonalną otoczenia obszaru objętego planem.
6. Wnosimy o obowiązek zachowania obiektu określonego jako „obiekt możliwy do zachowania”
Uważamy, że należy możliwie zachowywać budynki, które są świadkami historii. Warto zastanowić się nad wpisem do gminnej ewidencji zabytków.
Kwestia podniesiona w uwadze była przedmiotem szczegółowej dyskusji na etapie sporządzania projektu planu i wprowadzone zapisy uzyskały aprobatę WKZ oraz miejskich służb konserwatorskich; wpis obiektu do ewidencji zabytków jest przedmiotem odrębnego postępowania, niezależnego od procedury planistyczne.
Czytaj też: Urzędnicy nie konsultowali dendrologów ws. wycinki drzew, bo nie musieli
7. Wnosimy o skonkretyzowanie w § 3 pkt 14 czym jest dominanta architektoniczna przez określenie minimalnej wysokości dominanty, w tym wyższej niż ogólnie dopuszczona wysokość
Obecne rozwiązanie nie tworzy wyraźnego wymogu, a zatem niemożliwe będzie zapewnienie dominanty w trakcie postępowania administracyjnego.
Dominanta architektoniczna, zgodnie z definicją zawartą w projekcie planu to obiekt, który może wyróżniać się zarówno wysokością jak i formą architektoniczną; wprowadzenie żądanego wymogu uniemożliwiłoby ukształtowanie dominanty jako wyróżniającego się elementu kubatury.
8. Wnosimy o zwiększenie (§ 7 Tabela 1 ust. 2 pkt 5 lit. b) dopuszczalnej wysokości z 10 do 12 metrów, maksymalnie trzech kondygnacji, oraz odpowiednie zwiększenie intensywności zabudowy.
Budynki koszar w tej okolicy mają większą wysokość, także nowo planowana zabudowa może być bardziej gęsta, co odpowiada postulatom miasta zwartego.
Ograniczenie wysokości zabudowy do 10 m dotyczy części terenu sąsiadującej z zespołem zabudowy jednorodzinnej i ma na celu stopniowanie wysokości budynku w celu uniknięcia kontrastu.
9. Wnosimy o określenie w planie obowiązku sytuowania wejść na poziomie parteru, bez pochylni i schodków.
To rozwiązanie, które będzie odpowiadać na potrzeby środowiska osób niepełnosprawnych w zakresie dostępności, ale ułatwi korzystanie z przyszłej zabudowy wszystkim użytkownikom. Rozwiązanie to jest zgodne z zasadą usuwania barier, w tym architektonicznych, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, a także z określonymi w tej ustawie zasadami projektowania uniwersalnego.
Zastrzeżenie wykracza poza ustawowy przedmiot planu; rozstrzygnięcia w zakresie dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami stanowią etap projektowania architektonicznego.
10. Wnosimy o skreślenie § 7 Tabela 1 ust. 2 pkt 13 oraz niedopuszczenie zmiany sposobu użytkowania obecnego budynku.
Plan powinien wspierać docelowe zagospodarowanie terenu pod usługi, bez próby reanimowania tego niepotrzebnego elementu, którym są garaże.
Żądanie stoi w sprzeczności z uwagą 6, a omawiany obiekt reprezentuje wartość architektoniczną i techniczną przemawiającą za utrzymaniem obecnego zapisu.
Czytaj też: Urzędnicy ignorują wnioski ws. polepszenia transportu? Wysyłamy ponaglenia!
11. Wnosimy o zmianę terenu KD/D1 z terenu drogi publicznej klasy dojazdowej na teren drogi wewnętrznej, wraz z zakazem grodzenia tego terenu.
Określenie drogi wewnętrznej może być mniej kosztowne dla budżetu gminy przez brak konieczności wykupu lub odszkodowania. W takim przypadku należy jednak określić brak grodzenia terenu.
Teren jest własnością gminy, a jego funkcja jest zgodna z obecnie obowiązującym planem i wytycznymi Wydziału Dróg i Infrastruktury Miejskiej- zarządcy dróg.
12. Wnosimy o określenie w § 11 ust. 1 pkt 7 dokładnego wyliczenia „systemów proekologicznych”, obejmujących ciepło sieciowe i odnawialne źródła energii, z wyłączeniem pieców węglowych i gazowych.
Obecny zapis jest niekonkretny i niejasny, z uwagi na brak definicji „systemów proekologicznych” w projekcie uchwały lub w systemie prawa. W sytuacji lokowania zupełnie nowej zabudowy należałoby wykluczyć paliwa kopalne, które w obliczu kryzysu energetycznego nie mają przyszłości.
Rodzaje dopuszczonych systemów grzewczych regulują przepisy odrębne w tym „uchwała antysmogowa” podjęta przez Samorząd Województwa Dolnośląskiego i sporządzający projekt nin. planu nie widzi podstaw do wprowadzenia dodatkowych zaostrzeń.
13. Wnosimy o określenie w § 11 ust. 3 pkt 2, że nowe drogi wewnętrzne powinny być połączone wyłącznie z terenem KD/D1
Dopuszczenie w dowolnym miejscu dróg wewnętrznych spowodować może chaos przestrzenny i niewykreowanie zabudowy o wysokiej jakości, tworzącej pierzeję ul. Fieldorfa.
Teren posiada dostęp komunikacyjnych z trzech stron i arbitralne uniemożliwienie wykorzystania tego waloru, poprzez ustalenia planu, nie znajduje uzasadnienia. Takie rozwiązanie uzgodniono z zarządcą dróg przyległych.
14. Wnosimy o zmianę wskaźnika parkingowego w § 11 tabela 3 – na 1 miejsce postojowe na 50 m kw. dla wszystkich kategorii.
Planowaniem przestrzennym należałoby wspierać poruszanie się innymi środkami niż samochód, a budowa parkingów, często niewykorzystanych, obciąża koszty inwestycji.
Ustalone wskaźniki miejsc parkingowych odpowiadają standardom przyjętym na terenie miasta
15. Wnosimy o zapisanie niedopuszczenia parkingów terenowych i sytuowanie parkingów wyłącznie jako wbudowanych – skreślenie w § 11 ust. 4 pkt 4 słów „i napowierzchniowych”
Parkingi terenowe nie są dobrym użyciem terenu w obliczu obecnych wyzwań. Obszary w miastach powinny być wykorzystywane pod zabudowę, a pozostałe – możliwie dużym stopniu pod zieleń.
Ustalenia projektu planu pozwalają na zlokalizowanie parkingów wbudowanych, jednak taka forma nie dla wszystkich usług jest uzasadniona, ze względu na sposób korzystania oraz nakłady. Ustalenia planu nakładają wymóg zapewnienia minimalnej ilości miejsc parkingowych w granicach działki budowlanej.
16. Wnosimy o wykreślenie słów „lub innych stonowanych kolorów, nie kontrastujących z sąsiednią zabudową”.
Pozytywnie należy ocenić próbę regulacji kolorystyki, a także preferencję dla odcieni szarości. „Stonowanie” i „kontrastowanie” są jednak wyrażeniami mocno ocennymi i trudnymi do weryfikacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, stąd ich znaczenie będzie niewielkie.
Cytowany fragment stanowi część szerszych ustaleń, które w sposób wystarczający określają wymagania kolorystyczne.
Czytaj też: Centrum Jeleniej Góry potrzebuje planu zagospodarowania przestrzennego
17. Wnosimy o zmianę w § 11 ust. 3 pkt 2 minimalnej szerokości drogi wewnętrznej z 6 na 4 m.
Nie ma sensu wymuszanie szerszej niż droga pożarowa, która musi mieć szerokość 4 metrów. Zaoszczędzoną od wybetonowania przestrzeń można przeznaczyć np. na zieleń.
Wnioskowana szerokość nie spełnia wymagań techniczno – budowlanych; kwestionowane ustalenie dotyczy szerokości terenu wydzielanego pod drogi wewnętrzne (stanowiące samodzielną funkcję) a nie dojazdów w obrębie działki budowlanej.
Nasz komentarz
Niestety, urzędnicy ze Świdnicy podeszli do naszych uwag czysto formalistycznie. Nie uwzględnili przy rozpatrzeniu uwag kwestii klimatycznych czy estetycznych.
Nie zgadzamy się np. z tym, że nie można obudowywać urządzeń, gdyż przykład Wrocławia pokazuje, że plan może to określać. Nie jest również prawdą, że uwagi 6 i 10 są ze sobą sprzeczne, gdyż dotyczą innych obiektów, o różnej wartości (jeden ma sporą wartość architektoniczną, drugi – obiekt garażowy – nie przedstawia żadnej).
Nie jest też prawdą, że określenie konkretnego dojazdu jest „arbitralne”, planista ma prawo (a czasem obowiązek) zaplanować układ komunikacyjny także w środku działki.
Czytaj też: Głogów uwzględni nasz wniosek ws. lepszej informacji o planowaniu
Fot tytułowe – Teren przy ul. Fieldorfa i Komorowskiego w Świdnicy / CC-BY-NC-SA 4.0.
Informacja opublikowana w ramach realizacji projektu „Klimat na Dolny Śląsk” realizowanego przez Towarzystwo Benderowskie w partnerstwie z Towarzystwem Upiększania Miasta Wrocławia, finansowanego przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię z Funduszy EOG w ramach Programu Aktywni Obywatele – Fundusz Regionalny. Treść dostępna na licencji CC-BY-NC-SA 4.0.
